Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения

Жилье в столице - один из основных видов капитала, и многие собственники сдают квартиры, получая таким образом единственный или дополнительный доход. Неприятность, с которой сталкивается значительное число владельцев жилья, заключается в проблеме выселения недобросовестных квартиросъемщиков. Расторжение договора найма – это сложная процедура, однако соблюдение ряда предосторожностей позволяет ее упростить

Изучите вопрос

Если собственник жилого помещения хочет сдать его в аренду, то согласно положениям Гражданского кодекса, он должен заключить с будущим жильцом договор найма.

В нем указываются:

  • Реквизиты сторон (Ф.И.О., паспортные данные, адреса постоянной или временной регистрации)
  • Реквизиты документа, на основании которого собственник владеет данной квартирой
  • Описание сдаваемого жилого помещения (адрес, метраж, наличие или отсутствие мебели и т.д.)
  • Сумма, которую обязан вносить съемщик
  • Дата внесения арендной платы
  • Дата заключения договора, подпись и т.д.

Договор найма позволяет узаконить правоотношения сторон и наделяет их определенными правами и обязанностями. Он может быть заключен только в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса РФ).

При заключении договора найма от нанимателя обычно требуется средство обеспечения обязательства (залог, обеспечительный платеж и т.д.), оно используется, как способ дополнительного страхования имущества наймодателя. Обратите особое внимание на положения договора, касающиеся этого пункта, особенно на способ его получения в случае досрочного расторжения договора.

Меры предосторожности

До заключения договора найма рекомендуется как можно больше узнать о нанимателе/наймодателе. Не рекомендуется сдавать или снимать жилое помещение у человека, который вызывает подозрение (употребляет алкоголь, не имеет постоянного места работы и т.д.). Соблюдайте осторожность при заключении договора найма с семьями, в которых есть несоверешеннолетние, пожилые или лица с ограниченными возможностями. В случае, если потребуется расторгнуть договор досрочно, в судебном порядке, суд может дать такой семье дополнительный срок на поиск жилья.

Даже в том случае, если обе стороны уверены в благонадежности друг друга, не рекомендуется заключать долгосрочный (на срок не менее 1 года) договор сразу. В случае наступления непредвиденных обстоятельств расторгнуть его будет сложнее, чем краткосрочный.

Сфотографируйте квартиру до того, как ее займет наниматель. В этом случае у собственника появятся законные основания для возмещения ущерба, причиненного жильцом. Наниматель также может сделать фотографии, которые послужат защитой от неправомерных требований наймодателя (например, устранение ущерба, который уже был до заселения).

Подпишите акт приема-передачи жилого помещения

В случае, если наймодатель и наниматель расторгают контракт найма по обоюдному согласию, то им необходимо составить акт приема-передачи жилого помещения и соглашение о расторжении договора найма жилого помещения. Желательно заполнить оба документа примерно в одно время.

В акте должны быть указаны:

  • Дата и подписи сторон
  • Ф.И.О. нанимателя и наймодателя
  • Реквизиты договора найма жилого помещения (адрес, дата заключения и т.д.)
  • Описание всего имущества, которое остается в жилом помещении после расторжения договора

Кроме того, в акте можно указать и другие детали, например, передача ключей наймодателю, общая сумма арендной платы за весь срок съема жилого помещения и т.д.

Акт приема-передачи жилого помещения составляется в 2-х экземплярах, по одному образцу для каждой стороны.

Составьте соглашение о расторжении договора найма

В соглашении должны быть указаны:

  • Дата и подписи сторон
  • Ф.И.О. нанимателя и наймодателя
  • Реквизиты акта приема-передачи жилого помещения
  • Реквизиты договора найма жилого помещения (дата его заключения, адрес и т.д.)

Желательно составить документ в 2-х экземплярах, по одному для каждой стороны.

Оговорите порядок возвращения залога. В случае, если наймодатель отказывается его возвращать, наниматель имеет право обратиться в суд.

Обязательства сторон по договору прекращаются с момента подписания соглашения.

Досрочное расторжение договора

Право досрочного расторжения договора есть как у нанимателя, так и у наймодателя. Однако жильцу это сделать проще.

Наниматель может расторгнуть договор найма с согласия других граждан (кроме несовершеннолетних), проживающих с ним. Для этого ему необходимо письменно уведомить наймодателя за 3 месяца (если иное не предусмотрено договором). В противном случае, наниматель обязан возместить наемную плату наймодателю (т.е., продолжать оплачивать аренду в течение 3-х месяцев).

Такое уведомление составляется в 2-х экземплярах для каждой стороны. Обратите внимание, что подпись наймодателя о получении должна быть на обоих документах.

Для досрочного расторжения договора найма со стороны нанимателя никакие причины не нужны.

Наймодатель же может досрочно расторгнуть договор только в случаях, когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает:

  • Нарушают права и интересы соседей
  • Разрушают или портят жилое помещение
  • Используют помещение не по назначению
  • Не вносят арендную плату 2 раза (в течение всего срока найма), если заключен краткосрочный договор
  • Не вносят арендную плату в течение 6 месяцев, если заключен долгосрочный договор (сроком не менее 1 года)

Если наймодатель узнает о любом из вышеперечисленных нарушений, он должен в письменном виде попросить жильцов устранить нарушения. В том случае, если это не произошло, он в праве обратиться в суд для расторжения договора найма.

Обратите внимание, что, по решению суда, нанимателю может быть предоставлен новый срок для устранения нарушений (не более года). Если жилец не устранит их или не предпримет необходимых мер для устранения, то суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Если договора нет

Если съемщиками являются родственники или знакомые собственника, то наймодатели часто пренебрегают заключением договора найма, ограничиваясь устным соглашением. В случае несоблюдения условий проживания (задержка арендной платы, порча имущества и т.д.), выселение съемщиков сопровождается сложностями.

Важно: любое силовое выселение квартирантов (угрозы, насилие и т.д.) нарушает положения Уголовнго кодекса и может быть обращено против собственника жилого помещения.

Для выселения таких жильцов собственник обязан обратиться в суд. Подтвердив право владения, а также уплатив налог за сдачу жилья в аренду, он получит распоряжение суда о выселении квартирантов. В том случае, если они все равно отказываются покидать жилое помещение, необходимо обратиться в полицию.

Однако можно попробовать разрешить проблему в досудебном порядке. Для этого наймодатель может обратиться к участковому. Он проведет с жильцами разъяснительную беседу и порекомендует им съехать в добровольном порядке. Даже если внушение участкового не подействует, составленные им документы можно будет использовать в суде.

Также некоторые наймодатели поступают следующим образом: обратившись в полицию, они просят сотрудников правоохранительных органов присутствовать при выселении жильцов. Полицейские обеспечивают общественный порядок и могут выступать в качестве свидетелей, однако никакой помощи в выселении оказывать не имеют права. Собственники квартиры выставляют вещи квартирантов на лестничную клетку и меняют замки, что возвращает им право владения квартирой. Однако в этом случае наниматели могут обратиться в полицию с заявлением о пропаже вещей во время такого выселения. В этом случае наймодателю придется доказывать, что он не совершал кражи.

Кроме того, поскольку проблема выселения жильцов, не заключивших договора найма, остро стоит в Москве, то в столице появился ряд "агентств", предоставляющих услуги по "оказанию помощи" таким собственникам.

К примеру:

  • Смена замков
  • Отключение коммуникаций (свет, газ и т.д.)
  • Найм ЧОП, выселяющих жильцов силовыми способами
  • Подселение новых жильцов, создающих условия, непригодные для жизни и т.д.

Однако помните, что единственно законное решение проблемы – обращение в суд.

Данная инструкция была полезна? Поделитесь с друзьями, возможно, она пригодится и им

Выбирайте наиболее подходящую вашему запросу рубрику или воспользуйтесь поиском