Как правильно приобретать строящееся жилье

Приобретение дома в новостройке связанно с определенными рисками. Судиться с застройщиками крайне сложно, а вероятность получения компенсации в случае банкротства практически нулевая. Однако такое жилье обойдется дешевле, чем на вторичном рынке. Многих проблем с застройщиками можно избежать еще на стадии составления договора

Изучите вопрос

В 2004 году появился Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", который существенно повысил ответственность застройщиков перед покупателями.

При приобретении квартиры в новостройке, покупатель становится партнером застройщика и получает свою долю в доме.

Основные участники купли-продажи и постройки новостроек:

  • Застройщик

Одновременно он может являться и инвестором, и заказчиком. Это юридическое лицо, у которого есть в собственности земельный участок. Застройщик привлекает денежные средства дольщиков (покупателей квартиры), чтобы построить на своем участке многоквартирные дома, жилье в которых, после окончания строительства, получат дольщики и Администрация города.

  • Администрация

Выдает землю в собственность застройщику. После построения дома, администрация получает часть построенного жилья в собственность города или области.

  • Инвестор

Инвестором может быть как физическое, так и юридическое лицо. Инвестор вкладывает денежные суммы в проект, взамен получая проценты от продажи квартир. Если застройщиком выступает администрация города, то в обмен на денежную помощь инвестор может получить землю.

  • Заказчик

Заказчиком может быть и инвестор, и застройщик, и администрация. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями в рамках договора и (или) государственного контракта.

  • Продавец

Отдел продаж в компании застройщика или привлеченное агентство недвижимости. Для дольщика предпочтительней покупка в отделе продаж, поскольку привлеченное агентство не несет ответственности за действия застройщика.

  • Дольщики

Покупатели квартир. Они вкладывают денежные средства в строительство дома, за что получают одну из незакрепленных за Администрацией квартир.

Прежде, чем заключать договор, постарайтесь узнать о всех участниках купли-продажи новостройки.

Проверьте застройщика

Если договор заключается с агентством недвижимости

Узнайте, есть ли у компании завершенные проекты, почитайте отзывы жильцов о построенном доме.

Постарайтесь выяснить, есть ли у застройщика другие проекты, кроме строительства вашего дома.

На сайте Федеральной налоговой службы выясните, является ли кампания застройщика официально зарегистрированной.

Существует пять признаков добросовестного застройщика:

  • Публичность кампании (благонадежные кампании стараются как можно чаще мелькать в СМИ)
  • Правильная ценовая политика (цены должны быть "средними" по тому району, в котором вы решили купить квартиру)
  • Готовность заключить официальный договор и зарегистрировать его через Росреестр
  • Темпы строительства (дом строится равномерно, без резких скачков и заморозок)
  • Известные инвесторы

Выясните, предоставляет ли какой-нибудь крупный государственный банк ипотеку для покупки выбранной новостройки. Прежде, чем согласовать застройку, государственные банки досконально изучают документацию и возможные риски.

Важно: если застройщик вам предоставляет скидку, то она не должна превышать 30%.

Рисков больше, если вы заключаете договор через агентство недвижимости.

Внимательно прочтите такой договор.

Если вам не дают ни оригинал, ни копию на руки, вы можете попросить сделать копию в офисе компании в присутствии сотрудника.

Обратите внимание на все приложения, сроки договора и сроки доверенностей. Посмотрите, есть ли ваша будущая квартира в списке тех квартир, которые продавец имеет право реализовать.

Проверьте документы застройщика

Прежде чем заключать договор, можно попросить застройщика предоставить ряд документов:

  • Уредительные документы (устав)
  • Свидетельство о государственной регистрации
  • Свидетельство о постановке юридического лица на учет в налоговом органе
  • Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (или за фактический период предпринимательской деятельности)
  • Книги учета доходов и расходов
  • Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан предоставить:

  • Разрешение на строительство
  • Правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок
  • Технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости
  • Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом

Составьте договор с застройщиком

Типового договора не существует. В каждом отдельном случае он составляется индивидуально, однако некоторые его пункты обязательны.

В договоре обязательно должны содержаться следующие положения:

  • Срок сдачи объекта
  • Сроки оплаты
  • Срок гарантий на качество работ
  • Точные характеристики вашей будущей квартиры

Договор не может быть заключен, если:

  • Застройщик отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
  • Вместо договора участия в долевом строительстве предлагается какой-либо предварительный договор (в т.ч. покупка векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры; вступление в коммандитное товарищество; паевой или накопительный кооператив и т.п.)
  • Ущемляются права дольщика
  • В договоре не указаны условия его расторжения, оплаты или компенсации недостающих или лишних квадратных метров
  • В договоре не указаны условия устранения недостатков квартиры после сдачи дома
  • В договоре не указаны ответственность за несоблюдение сроков сдачи дома, предусматривает возможность изменения этого срока в одностороннем порядке

Если застройщик не выполнил какой-либо пункт договора, вы можете расторгнуть его в одностороннем порядке.

Важно: договор обязательно должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра.

Получите квартиру

Прежде чем принять жилье, вам необходимо получить акт проверки дома государственной комиссией.

При осмотре квартиры, будущему жильцу необходимо записать список претензий в смотровой лист, чтобы застройщик их ликвидировал. Проблемы должны быть ликвидированы в течение 2-х месяцев.

Если же вас все устраивает, то покупателю передается комплект ключей, после чего начинается оформление права собственности.

Важно: в соответствии с законодательством, продажа квартиры без документа о праве собственности невозможна. В случае, если квартира куплена по договору долевого участия, продавец должен заранее сообщить о продаже доли другим участникам.

Данная инструкция была полезна? Поделитесь с друзьями, возможно, она пригодится и им

Выбирайте наиболее подходящую вашему запросу рубрику или воспользуйтесь поиском