Как правильно платить налог при продаже недвижимости

В связи с вводом в Налоговый кодекс понятия "кадастровая стоимость", правила расчета "Налога при продаже имущества физических лиц" изменились. Несмотря на то, что формула осталась прежней, сумма, с которой налог будет уплачиваться, теперь зависит от того, какая стоимость окажется выше: кадастровая или договорная

Изучите вопрос

Данная инструкция будет полезна налогоплательщикам, продающим недвижимость, которой владели меньше 5-ти лет.

В таком случае, они будут обязаны заплатить налог от полученного в результате продажи дохода.

Обратите внимание, что при продаже автомобиля налог не уплачивается, если срок владения транспортным средством составляет более 3-х лет.

Важно: применение понятия кадастровой стоимости при расчете налога на доход, полученный от продажи недвижимости относится только к тем объектам, которые были приобретены после 1 января 2016 года.

Налоговые вычеты

  1. Налоговый вычет при продаже имущества:
  • Составляет не более 1 000 000 рублей
  • Предоставляется в размере доходов, полученных от продажи комнат, квартир, жилых домов (в том числе дач, садовых домиков и т.д.) или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее 5 лет
  1. Налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение комнат, квартир, жилых домов или земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства (или на которых расположены приобретаемые дома)
  2. Налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, полученной налогоплательщиком в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд
  3. Налоговый вычет в сумме произведенных расходов на погашение процентов по кредитам:
  • Израсходованным на новое строительство либо приобретение комнат, квартир, жилых домов или земельных участков, на которых расположены жилые дома
  • Полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение комнат, квартир, жилых домов или земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (или на которых расположены приобретаемые дома)

В отношении иного имущества (к примеру, нежилая недвижимость, то есть апартаменты, объекты незавершенного строительства и т.д.), сумма вычета будет составлять 250 000 рублей.

В случае долевого владения объектом, вычет может применяться:

  • Пропорционально долям
  • По договоренности между собственниками

Важно: если каждый из владельцев, продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, он может получить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Вместо получения налогового вычета, налогоплательщик также может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму расходов, подтвержденных документально (чеки, квитанции, договоры и т.д.).

В зависимости от этого, НДФЛ можно рассчитать по 2-м формулам:

  • (Сумма, за которую объект был куплен - Налоговый вычет) х 13%
  • (Сумма, за которую объект был куплен - Документально подтвержденные расходы) х 13%

Кадастровая стоимость

В соответствии с Федеральным законом №382 от 29.11.2014, налог на продажу имущества, приобретенного после 1 января 2016 года, будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости объекта.

В зависимости от разницы в суммах (договорной и кадастровой), налог оформляется на ту, которая выше:

  • Договорную стоимость, если она выше кадастровой, умноженной на понижающий коэффициент 0,7
  • Кадастровую стоимость, умноженную на понижающий коэффициент 0,7, если она выше договорной

Пример №1: квартира, кадастровая стоимость которой составляет 8 000 000 рублей, а договорная - 6 000 000 рублей.

В первую очередь к кадастровой стоимости объекта необходимо применить понижающий коэффициент:

  • 8 000 000 рублей х 0,7 = 5 600 000 рублей

Таким образом, налог будет рассчитываться с договорной стоимости, так как в данном случае она является большей (6 000 000 рублей).

Пример №2: квартира, кадастровая стоимость которой составляет 6 000 000 рублей, а договорная - 10 000 000 рублей.

После применения понижающего коэффициента, кадастровая стоимость составляет:

  • 6 000 000 рублей х 0,7 = 4 200 000 рублей

В данном случае, налог платится с договорной стоимости, составляющей 10 000 000 рублей.

Формула расчета налога

В зависимости от того, какая стоимость оказалась выше (кадастровая или договорная), налог будет рассчитываться по следующей формуле:

  • Кадастровая/договорная стоимость х 13%

Если получался налоговый вычет:

  • (Кадастровая/договорная стоимость - налоговый вычет) х 13%

Пример №1: квартира, кадастровая стоимость которой равняется 4 200 000 рублей после применения коэффициента 0,7, а договорная составляет 3 000 000 рублей.

В данном случае, налог будет уплачиваться именно с кадастровой стоимости, так как она выше:

  • 4 200 000 рублей х 13% = 546 000 рублей

Таким образом, налог с продажи квартиры равен 546 000 рублям.

Пример №2: квартира, кадастровая стоимость которой равняется 4 200 000 рублей после применения коэффициента 0,7, а договорная составляет 6 000 000 рублей.

При этом собственник решает получить налоговый вычет, равный 1 000 000 рублей от договорной стоимости, таким образом, она будет равняться 5 000 000 рублей.

В данном случае, налог будет уплачиваться с договорной стоимости, так как даже с применением вычета, она все равно будет выше кадастровой:

  • 5 000 000 рублей х 13% = 650 000 рублей

Налог с продажи квартиры равен 650 000 рублям.

Пример №3: апартаменты, кадастровая стоимость которых равняется 7 000 000 рублей после применения коэффициента 0,7, а договорная составляет 15 000 000 рублей.

В данном случае собственник также получает налоговый вычет, но поскольку апартаменты являются нежилой недвижимостью, он будет составлять 250 000 рублей.

В итоге договорная стоимость составляет 14 750 000 рублей.

Поэтому, даже после применения вычета, налог будет уплачиваться именно с нее:

  • 14 750 000 рублей х 13% = 1 917 500 рублей

Таким образом, налог с продажи апартаментов будет равняться 1 917 500 рублей.

Заполните налоговую декларацию

Налоговую декларацию (3-НДФЛ) можно заполнить:

Важно: декларацию необходимо подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором недвижимость была продана.

Срок проверки декларации составляет 3 месяца.

С дополнительной информацией можно ознакомиться на сайте Федеральной налоговой службы или по телефону 8 (800) 222-22-22.

Обратитесь в налоговую

Передать декларацию в налоговый орган (по месту регистрации) можно:

  • Лично
  • По почте
  • В электронном виде (при наличии электронной подписи)
  • С уполномоченным представителем (при наличии доверенности)

Важно: непредставление налоговой декларации в установленный срок (до 30 апреля) влечет за собой начисление штрафа в размере 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц, но не более 30% суммы налога (и не менее 1 000 рублей).

Оплатите налог

Налог можно уплатить двумя способами:

  1. Через сайт Федеральной налоговой службы
  2. Самостоятельно заполнив платежное поручение в "Личном кабинете налогоплательщика"

Важно: оплату необходимо произвести до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Данная инструкция была полезна? Поделитесь с друзьями, возможно, она пригодится и им

Выбирайте наиболее подходящую вашему запросу рубрику или воспользуйтесь поиском